江西省物业管理条例 (2012年5月25日江西省第十一届人民代表大会常务 委员会第三十一次会议通过2018年5月31日江西省第十三 届人民代表大会常务委员会第三次会议第一次修正2019年 11月27日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六 次会议第二次修正） 目录 第一章总则 第二章 业主、业主大会和业主委员会 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用和维护 第六章 法律责任 第七章 附则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务 企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中 华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、 行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。 -1- 第二条本省行政区域内的物业管理活动及其监督管 理适用本条。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提 供服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场 竞争、服务规范的原则。 第四条省人民政府住房和城乡建设主管部门负责全 省物业管理活动的监督管理工作。 市、县（区）人民政府房地产主管部门负责本行政区域 内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）业主大会和业主委员会的业务指导； （二）物业服务企业服务质量的监督管理，物业服务的 招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理； （三）专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使 用的监督管理； （四）受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉； （五）物业使用和维护的监督管理； （六）其他监督管理职责。 市政、城市管理、发展改革、市场监督管理、市容环境 卫生、自然资源、公安、人防、生态环境、民政、消防救援 - 2 - 等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责，依 法做好物业管理的关管理和服务工作。 第五条街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物 业管理工作制度，会同市、县（区）人民政府房地产主管部 门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选 举业主委员会，并监督业主大会和业主委员会依法履行职责， 依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。 社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡 镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。 物业服务企业应当配合街道办事处、乡镇人民政府开展 物业管理的相关工作。拒不配合的，街道办事处、乡镇人民 政府应当提请市、县（区）人民政府房地产主管部门依法处 理。 第六条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管 理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服 务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业 健康发展。 第七条配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业 管理的原有住宅小区，由所在地的市、县（区）人民政府区 分情况采取措施进行整治改造，逐步实行物业管理。 -3 - 第二章业主、业主大会和业主委员会 第八条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提 供的服务; （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事 项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的 建议; （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权： （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同： （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用 情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金 的管理和使用; （十）法律、法规规定的其他权利： 业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住， 经业主本人书面授权，享有前款规定的业主权利。 第九条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； - 4 - （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会 作出的决定； （四）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定 （五）按照国家有关规定交纳专项维修资金： （六）按时交纳物业服务费用： （七）法律、法规规定的其他义务。 业主不得以放弃权利为由不履行义务。 第十条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个 物业管理区域成立一个业主大会。 物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、 县（区）人民政府房地产主管部门指导本辖区的物业管理区 域成立业主大会，并选举产生业主委员会。 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主 大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条物业管理区域根据物业建设用地规划许可 证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规 模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应 当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立 使用的，可以划定为不同的物业管理区域。 新建房屋建设单位在办理房屋预售许司证或者房屋现 - 5 - 售备案前，应当按照前款规定划分物业管理区域，向物业所 在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门审请划分登记， 将登记的物业管理区域在商品房实卖合同中明示，并告知物 业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。 已经实行物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在 地的市、县（区）人民政府房地产主管部门申请登记。 第十二条一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建 筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日 内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次 业主大会的书面报告，并提供下列资料： （一）物业管理区域登记证明； （二）建筑规划总平面图； （三）物业建筑面积清册； （四）业主名册; （五）交付使用的共用设施设备证明； （六）物业管理用房配置证明。 建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原 有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办 事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。 第十三条街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设 单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内，会同物业所 在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门组建业主大会 - 6 - 筹备组（以下简称筹备组）。筹备组应当自成立之白起七白 内，将成员名单在物业管理区域内公告。 筹备组由业主、建设单位代表，物业所在地的街道办事 处、乡镇人民政府、房地产主管部门、社区居民委员会、村 民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表 人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组 组长由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 筹备组中的业主代表，由街道办事处、乡镇人民政府或 者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。 第十四条筹备组应当履行下列职责： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专 有部分面积; （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式 和内容; （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）确定首次业主大会会议表决规则： （五）制定业主委员会成员候选人产生办法，提出业主 委员会成员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法； （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物 业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当 -7 - 记录并作出答复。 筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主 大会会议。 筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举 产生业主委员会之日终止。 第十五条业主大会履行下列职责： （一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报 告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定； （四）选聘、解聘物业服务企业; （五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资 金; （七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施； （八）依法决定改变共有部分的用途; （九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配 和使用; （十）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同 决定的事项。 第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也 可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管 -8 - 理区域内专有部分占建筑物总面积过平数的业主且占总人 数过半数的业主参加。 业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意 见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内 公告。 业主大会决定本条例第十五条第五项至第八项规定的 事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主 且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十五条 规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过平数的 业主且占总人数过半数的业主同意。 第十七条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、 单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主 代表参加业主大会会议前，应当事先征求其所代表的业主意 见，并在业主大会会议上如实反映。 第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定 期会议每年至少召开一次，具体安排由业主大会议事规则确 定。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会 临时会议： （一）有百分之二十以上业主提议的： （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的： （三）业主大会议事规则或者管理