淮安市住宅物业管理条例 （2019年10月25日淮安市第八届人民代表大会常务委 员会第二十七次会议通过2019年11月29日江苏省第十三 届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 住宅物业管理区域与共有物业 第一节 住宅物业管理区域 第二节 共有物业 第三章 管理组织形式 第一节 业主和业主大会 第二节 业主委员会 第三节 物业管理委员会 第四章 物业管理服务 第一节 前期物业管理 第二节 物业服务合同 第三节 物业服务收费与公共收益 第五章 物业使用与维护 第一节 物业使用 第二节 物业维护 -1- 第三节 老旧小区 第六章 监督管理 第七章 法律责任 第八章 附 寸则 第一章总则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各 方的合法权益，营造良好居住环境，促进和谐文明社区建设， 根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、 《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制 定本条例。 第二条‧本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管 理活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的 住宅物业、非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者 自行对住宅物业管理区域内的建（构）筑物及配套的设施设 备和场地进行维修、养护、管理以及维护环境卫生和相关秩 序的活动。 第三条市、县（区）人民政府应当加强对住宅物业管 理工作的组织领导，将住宅物业管理纳入现代服务业发展规 划、社区建设和社区管理体系：制定扶持政策，引导物业服 务企业为老旧小区、保障性住房等提供物业服务。 -2 - 市、县（区）人民政府应当建立联席会议制度，协调处 理住宅物业管理工作中的突出矛盾和问题。 街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内住宅物 业管理工作的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应 当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好住宅物业管理相关 工作。 第四条市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行 政区域内住宅物业管理活动的统一监督管理。有关行政主管 部门接照各自职责，做好住宅物业管理相关工作。 第五条市、县（区）人民政府及其相关部门、街道办 事处（乡镇人民政府）等可以通过购买服务等方式，引导法 律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与住宅物 业管理相关活动。 鼓励业主委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三 方机构开展项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务质 量评估等活动。 第三方机构应当依照法律、法规和合同的约定提供专业 服务，出具的报告应当真实、客观、全面。 第六条市、县（区）人民政府应当建立和完善住宅物 业管理工作奖惩机制，定期进行监督检查，并将住宅物业管 理工作纳入年度工作目标责任考核。 - 3 - 第二章‧住宅物业管理区域与共有物业 第一节住宅物业管理区域 第七条住宅物业管理区域的划分以有利于实施物业 管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设 备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。 城乡规划主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应 事处（乡镇人民政府）对住宅物业管理区域划分的意见。 建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红 线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定 住宅物业管理区域。分期开发、两个以上建设单位开发或者 具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业，配套设施设备和 相关场地共用的，应当划定为一个住宅物业管理区域：能够 分割、独立使用的，可以划定为不同的住宅物业管理区域。 已投入使用但尚未划定住宅物业管理区域的，由县（区） 物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）提 出住宅物业管理区域划分方案，在征求相关业主意见后予以 确定。 第八条新建物业出售前，建设单位应当将划定的住宅 物业管理区域向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门 备案，并将已备案的住宅物业管理区域在商品房买卖合同中 -4- 明示。 已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案 的，由物业服务企业向物业所在地县（区）物业管理行政主 管部门备案。 第九条住宅物业管理区域划定后不得擅自调整。 住宅物业管理区域需要分立、合并的，应当依照相关法 律、法规的规定办理。 住宅物业管理区域调整后，应当重新办理住宅物业管理 区域备案。 第二节共有物业 第十条住宅物业管理区域内的下列配套设施设备和 相关场所属于业主共有： （一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备 使用的房屋； （二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间； （三）住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他 道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地： （四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承 诺归业主共有的房屋和设施设备； （五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部 分或者其他权利人所有的场所及设施等； -5 - （六）法律、法规规定的其他共有部分。 第十一条城乡规划主管部门在核发建设工程规划许 可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面 积进行审核。物业所在地县（区）物业管理行政主管部门在 住宅物业交付使用前，应当对物业服务用房进行核实。 建设单位应当在住宅物业管理区域内按照下列标准配 置必要的物业服务用房： （一）建筑面积不低于本住宅物业管理区域内地上地下 各类物业总建筑面积的千分之四，低于一百平方米的，按照 一百平方米配置; （二）相对集中安排在住宅物业管理区域中心或者出入 口附近，配置在地面以上、二层以下，配置在住宅楼内的， 应当有独立通道； （三）办公区配置公共卫生间，并配置独立计量水、电 表等设施，预设通讯、有线电视、网络宽带等端口； （四）适度装修。 分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建设单 位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。 第十二条物业服务用房峻工验收后，建设单位应当自 承接查验协议签订之日起十日内无偿移交，并接受物业所在 地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民 政府）监督。 - 6 - 建设单位在办理商品房预售许可、现房销售备案时，应 当注明物业服务用房的位置和建筑面积，不得将物业服务用 房计入公摊面积。 业主委员会办公、议事用房在物业服务用房中安排，具 体位置由业主委员会与物业服务企业协商确定，一般按照建 筑面积二十至四十平方米配置。 未经业主大会同意，物业服务企业、业主委员会不得改 变物业服务用房的用途。物业服务用房不得买卖和抵押。 第十三条建设单位在办理房屋所有权首次登记时应 当将宅物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、 其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的 建设用地使用权，一并申请登记为业主共有，不动产登记机 构应当在不动产登记簿上予以记载。 第十四条新建物业出售时，建设单位应当尚物业实受 人明示下列内容： （一）住宅物业管理区域的四至范围说明及附图； （二）公共场所、共有绿地的面积和位置; （三）地下室、底层架空层、天台的面积及权属； （四）物业服务用房的面积和位置； （五）其他需要明示的场所和设施设备。 物业服务企业应当将前款所列内容在住宅物业管理区 域内向全体业主长期公告。 -7 - 第三章‧管理组织形式 第一节•业主和业主大会 第十五条房屋的所有权人为业主。 尚未依法办理不动产登记的下列主体，在物业管理活动 中应当认定为业主： （一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房 屋所有权的人; （二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人： （三）因合法建造取得房屋所有权的人。 尚未依法办理不动产登记，基于买卖、赠与、征收补偿 协议等已经合法占有房屋专有部分的人，可以认定为业主。 已经达到交付使用条件，尚未向物业买受人交付的专有 部分，建设单位享有业主权利、履行业主义务。 第十六条业主在住宅物业管理中，享有下列权利： （一）接受物业服务企业按照物业服务合同约定提供的 服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事 项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的 建议; （四）参加业主大会会议，行使投票权; -8 - （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会、物业管理委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同： （八）对物业共用部分、共用设施设备、相关场地使用 及收益情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部分、共用设施设备住宅专项维修 资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第十七条业主在住宅物业管理中，履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规 则; （二）遵守物业共用部分和共用设施设备的使用、公共 秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决议、决定和业主大会授权业主 委员会作出的决定； （四）按照相关规定交纳住宅专项维修资金； （五）按照约定交纳物业服务费用； （六）不得损害公共利益和他人合法权益； （七）法律、法规规定的其他义务。 第十八条一个住宅物业管理区域成立一个业主大会。 业主大会由该住宅物业管理区域内的全体业主组成。 佳宅物业管理区域内业主户数较少且经全体业主一致 - 9 -