月酝知风之地产行业 多方推进“保交楼”，成交季节性回落 平安证券研究所地产研究团队2022年8月25日证券研究报告 行业评级： 强于大市 （维持） 请务必阅读正文后免责条款每日免费获取报告 1、每日微信群内分享7+最新重磅报告； 2、每日分享当日华尔街日报、金融时报； 3、每周分享经济学人 4、行研报告均为公开版，权利归原作者 所有，起点财经仅分发做内部学习。 扫一扫二维码 关注公号 回复：研究报告 加入“起点财经”微信群。。 2核心摘要 本月观点： 7月楼市成交及房企销售环比季节性回落 ，项目交付担忧下 ，新房二手房成交分化； 7月政治局会议强调保交楼 ，压实地方政府 责任，加强预售资金监管 ，但居民中长期贷款仍旧疲弱 ，反映市场信心仍显不足 ，短期内基本面仍面临较大下行压力 。预计下半年政策仍 将延续宽松态势 ，各地加紧落地政策组合拳 ，带动楼市逐步企稳 。个股建议优选销售 、投资占优 ，率先受益行业复苏的高信用企业 ，如保 利发展、中国海外发展 、滨江集团 、越秀地产 、招商蛇口 、绿城中国 、万科 A、金地集团 、天健集团等 。多元化方面 ，受7月销售再度走弱 ， 部分民企信用担忧升温影响 ，近期物管板块大幅调整 ，我们认为优质物管成长性仍存 ，短期深蹲后已具备中长期投资价值 ，建议关注保利 物业、招商积余 、碧桂园服务 、新城悦服务 、星盛商业等 。 政策：政治局会议强调保交楼 ，多地延续降首付 、松限购。7月涉房类政策共 34项，其中偏松类政策 28项，延续偏松基调 ，政治局会议强调 保交楼，压实地方政府责任 ，随即多地加强预售资金监管；同时降首付 、松限购、提高公积金贷款额度等宽松政策仍在杭州 、苏州等核心 二线城市延续 ，引导市场企稳修复 。 资金：居民中长期贷款疲弱 ，按揭利率仍有下行空间 。7月M2同比增速环比升 0.6pct，社融存量增速环比降 0.1pct，8月22日1年期、5年期 及以上 LPR报价分别较上月下调 5bp、15bp，按揭利率仍有进一步下调空间 。同时 7月社融增速回落 ，新增居民中长期贷款同比少增 2681亿元， 反映出居民 “加杠杆”意愿偏弱 、贷款有效需求不足 ，交付担忧下信心仍显不足 。 楼市：推盘成交季节性回落 ，新房二手房存在分化 。7月房企冲刺中报业绩完成 ，叠加传统淡季影响 ，推盘成交有所回落 ，35城商品房平均 批准上市面积环比降 29.7%，重点 50城新房月日均成交环比降 28.1%，同比降幅较 6月扩大 15.9pt。二手房成交回落幅度远小于新房 ，重点 20 城二手房月日均成交环比仅降 3.7%，同比降幅较 6月收窄 10.3pct，反映在房企出险导致的交付担忧下 ，购房者更倾向选择二手现房 。 地市：成交量价齐升 ，土拍城市区域间冷热分化 。7月22城第二批集中供地进入下半场 ，土地成交量价齐升 ，百城土地成交建面 、土地成交 均价环比升 2%、5.6%。政策持续释放积极信号以及土拍规则做出调整放宽 ，从当前已经完成二轮土拍的城市看 ，整体热度较首轮保持平稳 ， 但城市间 、区域间冷热分化 。 房企：百强房企销售环比回落 ，优质房企为拿地主力 。7月百强房企全口径销售金额 、销售面积环比降 27%、25.2%，50强房企整体拿地销售 金额比、拿地销售面积比环比升 14.8pct、10.6pct；50强房企中仅越秀 、华发等 12家房企参与拿地 ，预计短期拿地房企仍将以稳健型央国 企、优质民企以及城投平台公司为主 。 板块表现：7月申万地产板块下跌 6.25%，跑赢沪深 300（-7.02%）；截至 2022年8月25日，当前地产板块 PE（TTM）11.2倍，估值处于近五年 75%分位，上市 50强房企涨跌幅排名前三房企分别为滨江集团 、阳光城、华发股份 。 风险提示： 1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击 ，将对行业销售 、开工、投资等产生负面影响； 2）若楼市去化压力超出预期 ， 销售持续以价换量 ，将带来部分前期高价地减值风险； 3）政策呵护力度有限 ，行业调整幅度 、时间超出预期 ，将对行业发展产生负面影响 。pOmRtOtNoRtRmNqRqMoQsQ6McM9PsQmMsQnPfQrRvNeRmOqObRqRqMuOtOxPuOrMpQ 本月报告精选之一：“保交楼”资金量及来源探讨 3报告主要观点： 测算出险或展期房企后续建安投入为 4464 -6335亿： 2017 -2021年全国住宅高层平均建安占同期全国住宅均价约 24%， 23家主要出险或展期房企 2021年合同负债总额 2.48万亿，按照预售前投入建安总投资 25%假设，测算预售后 剩余建安 投入 4464亿（2.48万亿 *24%*75%）。按照 3年交房周期估计 ，未交付楼盘主要对应 2019 -2021年销售，从销售额及销售 面积两种口径测算 ，后续权益建安投入 6335亿、5582亿。 销售下滑与融资受限 ，对旧项目 “保交楼”资金支持或相对有限： 2021年房企资金来源超一半 （52.9%）来自销售回 款（定金及预收款 、个人按揭贷款 ）。受信用事件冲击 ，2022 H1百强房企销售面积同比下降 52.9%，16家有数据出险 房企销售额合计为 5950亿，同比降 64%。同时由于预售金监管 ，除现房销售带来的回款外 ，新期房项目销售回款将优 先保障该项目建安投入 ，仅超出资金监管要求部分能用于旧项目投入 。从融资角度来看 ，2022年上半年主流房企境内 外发债融资分别为 2131亿和 184.1亿，同比分别降 12.9%和90.1%，房企到位资金中国内贷款同比降 27.2%，且开发贷一 般以项目为抵押 、专款专用 ，很难用于旧项目 。 资产转让仍存难点 ，地方政府需发挥更大职责： 2021年下半年 ，央行、银保监积极推动优质项目并购 ，2022 H1房地 产行业收并购成交金额 3802亿，同比增长 16.8%。但由于出险方更倾向于公司层面引入战投 ，并购方更倾向收购优质 项目；且交易对价的达成需要时间协商 ，土地及楼市降温背景下并购方扩表意愿不足 ，导致收并购耗时较长 、落地较 慢。7月政治局会议强调 “压实地方政府责任 ，保交楼、稳民生”，我们认为地方政府将在 “保交楼”中承担更多责 任，考虑上半年全国土地出让收入同比下降 31.4%，土地出让金大幅下降加上各地政府财政实力差异 ，直接财政支持 或相对受限 。预计各地政府将更多发挥统筹协同的职能 ，牵头组织对接国央企 、金融机构 ，帮助受困房企 、项目盘活 现金流。 更多报告内容参见： 《地产杂谈系列之三十七：“保交楼”资金量及来源探讨 》本月报告精选之二：预售制探讨之何去何从 4报告主要观点： 内地预售制起源于中国香港 ，曾推动国内房地产市场快速发展： 20世纪 50年代中国香港居民住房需求高但储蓄少 ， “预售楼花 +分期付款 ”的香港预售制度应运而生 ，有效解决香港楼市 “供不应求 ”，促进当地房地产市场繁荣 。20世 纪90年代内地亦面临住房需求大但供给短缺问题 ，于是在市场经济的商品房制度与房改货币化等因素催化下 ，借鉴香 港形成“中国内地版预售制 ”。 内地预售制与中国香港仍存差异 ，行业下行期潜藏风险： 相较内地预售 ，香港预售制度权责分明 。香港开发商在预售 前需确保地价款已全部支付 ，还需证明有资金实力完成项目建设 ，预售定金随即放入信托账户 （监管账户 ）隔离，因 此烂尾现象较少 。购房者如遇延迟交楼 ，开发商还需支付利息 ，即使在极端烂尾或开发商破产情况下 ，较容易找到接 盘方，买家权益可得到充分保障 。内地预售制度过往曾在加快住房供应 、推动行业发展中起到积极作用 ，但本身制度 存在缺陷 ，如预售金未被隔离监管等 ，间接导致内地开发商形成高杠杆 、高周转、无序扩张的经营方式；如若行业景 气度下行 ，易引发资金链断裂 、项目搁置等风险 ，进而产生信用风险事件 ，导致银行面临坏账压力 ，购买者在交房等 待期单方面承担交付风险等 。 土拍遇冷倒逼现售试点取消 ，全面推行现售仍存挑战 。2016 -2018年南京等地为抑制土市过热 ，推出现房销售试点 ，后 因市场降温逐步退出； 2021年杭州等地在第二批土拍中推出 “竞现房”要求，但对应 10宗地块全部流拍 ，倒逼地方政 府自行调整土地出让要求 。我们认为 ，现房销售虽可保障购房者权益 、提高开发商运营能力等准入门槛 、加速行业优 胜劣汰，但房企资金压力无形加大 ，且楼盘销售时间推迟或导致短期供应青黄不接 ，易推高房价等 。尤其是在当前行 业资金压力较大背景下 ，全面推行现房销售仍面临挑战 。 更多报告内容参见： 《地产杂谈系列之三十八：预售制探讨之何去何从 》本月报告精选之三：政治局会议稳定市场，强调保交楼稳民生 5报告主要观点： “稳地产”放在更靠前位置 ，短期政策力度有望加大 。会议强调要全方位守住安全底线 ，同时将“要稳定房地产市场 ” 放在更靠前位置 ，凸显中央稳地产的决心 。7月以来受推盘回落及个别行业事件影响 ，销售再度走弱 ，截止 7月26日平 安重点跟踪 50城成交同比降 32.2%，降幅较 6月扩大 18.4个百分点 ，上半年百强房企销售面积同比下降 52.9%，楼市复苏 仍充满波折 。相比 4月政治局会议 “支持各地从当地实际出发完善房地产政策 ”，本次会议强调因城施策用足用好政策 工具箱，同时延续 “支持刚性和改善性住房需求 ”的表述。考虑 4月首提“支持改善性住房需求 ”后，5月成都、杭州 等地政策调整快速落地