ICS08.080.99 CCSS9522 HWP 哈尔滨市物业评估监理协会团体标准 T/HRBWP07—2022 哈尔滨市物业服务费用运行成本测算 评估规范（试行） CalculationofOperationCostofPropertyServiceFeesinHarbin Evaluationspesification(trial) 2022-9-22发布 2022-9-23实施 哈尔滨市物业服务评估监理协会  发布 全国团体标准信息平台 T/HRBWP07—2022 I目次 1范围................................................................................3 2规范性引用文件......................................................................3 3术语和定义..........................................................................3 4评估原则............................................................................4 5评估程序............................................................................5 6评估方法............................................................................6 7评估报告............................................................................7 8职业道德............................................................................7 全国团体标准信息平台 T/HRBWP07—2022 II前言 本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定 起草。 本文件由哈尔滨市物业服务评估监理协会提出并归口。 本文件起草单位：中国检验认证集团黑龙江有限公司、黑龙江建筑职业技术学院、黑龙江玖世物业 服务评估监理有限公司、黑龙江省龙和昌物业服务评估监理公司、黑龙江兴企企业管理咨询有限公司、 黑龙江友坤物业服务评估监理有限公司、哈尔滨金淳物业服务评估有限公司、黑龙江鑫源房地产土地资 产评估有限公司。 本指南主要起草人：范鸿宾、高俊峰、邰忠奇、韩金龙、孙墨萱、李欧航、王晓萌、曲占杰、张来 金、王杨、张亮、李玉红、王红、崔克亮、林野、曲庭顺、朱小报。 全国团体标准信息平台 T/HRBWP07—2022 3哈尔滨市物业服务费用运行成本测算评估规范（试行） 1范围 为了规范物业服务费用评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《黑 龙江省住宅物业管理条例》《哈尔滨市物业管理条例》及相关法律、法规的规定，制定本规范。 本规范适用于哈尔滨市行政区域内进行的物业服务费用运行成本测算活动。 物业服务费用运行成本测算评估应当独立、客观、公正、真实。 物业服务费用运行成本测算评估应当符合国家、省、市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。 2规范性引用文件 本文件没有规范性引用文件。 3术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1物业服务费用 是指物业服务人按照物业服务合同约定的内容和标准，对物业区域内房屋、场地共有部位及共有的 设施设备提供运行、养护、维修、管理等服务，以及对物业区域内的垃圾、环境卫生、秩序维护等提供 清运、维护、管理等服务所发生的费用。 3.2物业服务费用运行成本测算 依据相关法律法规根据物业服务合同约定的内容和标准，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估 程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用各种因素的基础上，客观合理的对评估时点该物业项目 的物业服务费用运行成本进行估算的活动。 3.3评估目的 评估结果的期望用途。 3.4评估项目 一个需要评估物业服务费用运行成本的具体物业项目。 3.5评估时点 评估结果对应的日期。 全国团体标准信息平台 T/HRBWP07—2022 43.6同类参考项目 在物业类型、规模、物业服务内容和标准等方面与评估项目相同或相近的已入住物业项目。 3.7市场比较法 将评估项目与同类参考项目的物业服务费用进行比较，对同类参考项目物业服务费用作适当的修正， 以此客观合理的估算评估项目的物业服务费用运行成本的方法。 3.8运营成本法 根据物业服务人提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此客观合理的估算评估项 目在评估时点的物业服务费用运行成本用的方法。 3.9评估结果 市场正常状况下为评估项目提供合同约定内容和标准服务所需的物业服务费用运行成本。 3.10评估报告 全面、客观、准确地记述评估过程和评估成果，客观合理表述市场正常状况下为评估项目提供合同 约定内容和标准服务在评估时点所需的物业服务费用运行成本的文件。 4评估原则 4.1物业服务费用评估应遵循的原则： --委托人确定物业服务内容和标准原则； --合法原则； --评估时点原则。 4.2遵循由委托人确定物业服务内容和标准原则，物业服务费用评估以委托人选择确定的物业服务内 容和标准为前提。 4.3遵循合法原则，委托人在选择确定物业服务内容和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合 相关法律、法规的规定为前提。 4.4遵循评估时点原则，评估结果应当是在确定的评估时点的物业服务费用。 全国团体标准信息平台 T/HRBWP07—2022 55评估程序 5.1自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务费用运行成本测算评估应按下列程序进行： --接受委托，签订委托协议； --明确评估基本事项； --拟定评估作业方案； --搜集整理同类参考项目资料； --实地查勘，搜集整理项目资料； --参考当期的物业服务成本价格； --评估人员进行评估，确定评估结果； --撰写评估报告； --评估资料归档。 5.2明确评估基本事项： --评估目的； --物业服务内容和标准； --明确评估时点。 5.3评估作业方案应当包括下列内容： --评估人员的组成； --拟参考同类项目的资料及其来源渠道； --拟搜集整理评估项目的资料及其来源渠道； --拟定作业步骤和作业进度。 5.4委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容： 全国团体标准信息平台