ICS03.080.99 CCSS9522 HWP 哈尔滨市物业评估监理协会团体标准 T/HRBWP08—2022 住宅物业服务费用运行成本测算评估指南 (试行） GuideforCalculationandEvaluationofOperatingCostsofResidentialProperty ServiceFees (Triaiimplementation) 2022-9-22发布 2022-9-23实施 哈尔滨市物业评估监理协会  发布 全国团体标准信息平台 T/HRBWP08—2022 I目次 前言..................................................................................II 1范围................................................................................1 2规范性引用文件......................................................................1 3术语和定义..........................................................................1 4基本要求............................................................................1 4.2评估方..........................................................................2 4.3委托方..........................................................................2 5评估准则和依据......................................................................2 5.1评估立项........................................................................2 5.2评估准则........................................................................3 5.3评估依据........................................................................3 6评估实施与控制......................................................................5 6.1评估输入........................................................................5 6.2评估测算........................................................................5 6.3评估输出........................................................................9 7档案管理............................................................................9 附录A（资料性）住宅项目建筑规划参数一览表...........................................10 附录B（资料性）住宅项目共有设施设备统计汇总表.......................................12 附录C（资料性）住宅物业服务费用运行成本定义.........................................14 附录D（资料性）住宅物业服务费用运行成本构成细则.....................................16 附录E（资料性）物业服务费用运行成本测算评估报告(参考文本)...........................19 全国团体标准信息平台 T/HRBWP08—2022 II前言 本指南按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起 草。 本指南是为了评估住宅物业项目物业服务费用运行成本测算的需要，依据《中华人民共和国民法典》、 《黑龙江省住宅物业管理条例》、《哈尔滨市物业管理条例》和《物业服务定价成本监审办法》和有关 法律、法规、规章和规范性文件制定的。 本指南于2022年6月30日首次发布。涵盖评估内容及评估规则等具体内容，有助于规范住宅物业项 目服务价格市场，规范物业服务第三方评估活动，利于各相关方了解物业服务的实际情况，提升物业服 务质量。 本指南由哈尔滨市物业服务评估监理协会提出并归口。 本指南起草单位：中国检验认证集团黑龙江有限公司、黑龙江建筑职业技术学院、黑龙江玖世物业 服务评估监理有限公司、黑龙江省龙和昌物业服务评估监理公司、黑龙江兴企企业管理咨询有限公司、 黑龙江友坤物业服务评估监理有限公司、哈尔滨金淳物业服务评估有限公司、黑龙江鑫源房地产土地资 产评估有限公司。 本指南主要起草人：范鸿宾、高俊峰、邰忠奇、韩金龙、孙墨萱、李欧航、王晓萌、曲占杰、张来 金、王杨、张亮、李玉红、王红、崔克亮、林野、曲庭顺、朱小报。 全国团体标准信息平台 T/HRBWP08—2022 1住宅物业服务费用运行成本测算评估指南 (试行） 1范围 本指南规定了住宅物业服务运行成本测算评估的基本要求,以及价格评估的责任、依据、准则与指 南要求。 本指南适用于黑龙江省哈尔滨市行政区域内,住宅物业项目服务运行成本测算的评估活动。 2规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件， 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本 文件。 《物业管理条例》(国务院令第666号) 《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号) 《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格[2007]2285号) 《黑龙江省住宅物业管理条例》 《哈尔滨市物业管理条例》 3术语和定义 3.1住宅物业项目 住宅物业项目是指按照城市规划开发建设的住宅项目，包括项目范围内的非住宅。 3.2住宅物业服务 指住宅项目的开发建设单位或业主共同依法选聘物业服务人，由物业服务人按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的 活动。 3.3物业服务价格 是指物业服务人依据物业服务合同提供物业服务和管理所需的每月总费用，然后按照物业项目可收 费总建筑面积平均计算得出的每月单位建筑面积价格。 3.4物业服务费用运行成本测算 物业服务评估监理机构接受业主委员会、物业管理委员会、业主大会、物业服务人、街道办事处、 乡镇政府、区县政府、行政管理部门等的委托，对住宅物业项目在特定时间点的物业服务成本进行分析、 测算和判断，并结合税金、利润或酬金提供物业服务运行成本报告的市场服务行为。 4基本要求 4.1总要求 物业服务费用运行成本测算评估，应遵循合法、合理、客观、公正的基本原则，并符合: 全国团体标准信息平台 T/HRBWP08—2022 2a)适用的法律法规要求； b)业主的要求； c)所在物业管理行业的规范要求。 注1：业主的要求，指业主共同决定的合法合理的物业服务需求； 注2：所在行业的规范要求，包括当地政府主管部门的行政规范和行业协会的行业标准。 4.2评估方 评估机构在物业服务费用运行成本测算评估活动中应： a)按约定完成委托事项，包括现场勘查、资料收集、编制价格评估报告； b)维护委托人和被评估物业项目服务相关者的合法权益； c)遵循独立、客观、公正原则，所编制的评估报告应符合法律法规和行业规范的要求； d)保守代理评估业务中获知的商业秘密。 4.3委托方 4.3.1物业服务价格评估的委托方通常为房屋所有人和管理人，包括： a)房屋建设单位； b)业主委员会、业主大会、物业管理委员会； c)国有资产管理人； d)物业服务人。 4.3.2评估委托人在委托评估机构进行物业服务价格评估时，应: a)提供被评估住宅物业项目的规划资料、房屋产权资料、物业服务需求等相关资料和信息； b)确定拟实施物业服务的项目、内容和标准； c)协助评估方开展现场查勘； d)必要时，协助评估方收集、补充和核实必要的资料和信息。 5评估准则和依据 5.1评估立项 5.1.1评估机构在签订代理价格评估前,应确定委托人的实际需求,包括: a)确认不同性质的委托人对评估结果的使用目的(如招标、签订合同、解决价格纠纷等)； b)了解委托人对物业服务价格评估工作的时间要求； c)确定委托人所需价格评估报告的详略程度。 5.1.2评估机构在接受委托人所需的价格评估之前,应当获取下列委托人相关的资信材料。 a)业主大会或业主委员会应当提供备案证明； b)建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明； c)物业服务企业