全国人民代表大会常务委员会公报2009·专刊 中华人民共和国城市房地产管理法 （1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8 月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改（中华人民共和国城 市房地产管理法》的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会 常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正） 及构筑物。 目录 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得 第一章总则 国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建 第二章房地产开发用地 设的行为。 第一节土地使用权出让 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房 第二节土地使用权划拨 地产抵押和房屋租赁。 第三章房地产开发 第三条国家依法实行国有土地有偿、有限 第四章房地产交易 期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划 第一节一般规定 拨国有土地使用权的除外。 第二节房地产转让 第四条国家根据社会、经济发展水平，扶 第三节房地产抵押 持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条 第四节房屋租赁 件。 第五节中介服务机构 第五条房地产权利人应当遵守法律和行政 第五章房地产权属登记管理 法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法 第六章法律责任 律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第七章附 则 第六条为了公共利益的需要，国家可以征 收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆 第一章总则 迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住 第一条为了加强对城市房地产的管理，维 宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办 护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权 法由国务院规定。 益，促进房地产业的健康发展，制定本法。 第七条国务院建设行政主管部门、土地管 第二条在中华人民共和国城市规划区国有 理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密 土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开 切配合，管理全国房地产工作。 发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理 交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物 人民政府确定。 82— 全国人民代表大会常务委员会公报2009·专刊 院规定。 第二章房地产开发用地 第十五条土地使用权出让，应当签订书面 第一节土地使用权出让 出让合同。 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地 第八条土地使用权出让，是指国家将国有 管理部门与土地使用者签订。 土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限 内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付 第十六条土地使用者必须按照出让合同约 定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约 土地使用权出让金的行为。 第九条城市规划区内的集体所有的土地， 定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权 解除合同，并可以请求违约赔偿。 经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使 第十七条土地使用者按照出让合同约定支 用权方可有偿出让。 第十条土地使用权出让，必须符合土地利 付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管 理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地； 用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 第十一条县级以上地方人民政府出让土地 未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使 使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民 用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使 政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总 用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级 第十八条土地使用者需要改变土地使用权 人民政府批准。 出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和 第十二条土地使用权出让，由市、县人民 市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签 政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用 订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土 途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管 地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同 第十九条土地使用权出让金应当全部上缴 拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人 财政，列人预算，用于城市基础设施建设和土地 民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门 开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法 实施。 由国务院规定。 直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款 第二十条国家对土地使用者依法取得的土 规定的权限，由直辖市人民政府规定。 地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不 第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、 收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要， 招标或者双方协议的方式。 可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件 使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予 的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能 相应的补偿。 采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方 第二十一条土地使用权因土地灭失而终 式。 止。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金 第二十二条土地使用权出让合同约定的使 不得低于按国家规定所确定的最低价。 用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应 第十四条土地使用权出让最高年限由国务 当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共 —83- 全国人民代表大会常务委员会公报2009·专刊 利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批 以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者 准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合 政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的 同，依照规定支付土地使用权出让金。 前期工作造成动工开发迟延的除外。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 第二十七条房地产开发项目的设计、施工， 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前 必须符合国家的有关标准和规范。 款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可 交付使用。 第二节土地使用权划拨 第二十八条依法取得的土地使用权，可以 第二十三条土地使用权划拨，是指县级以 依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人 上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安 股，合资、合作开发经营房地产。 置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地 第二十九条国家采取税收等方面的优惠措 使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权 宅。 的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期 第三十条房地产开发企业是以营利为目 限的限制。 的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产 第二十四条下列建设用地的土地使用权， 开发企业，应当具备下列条件： 确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准 （一）有自己的名称和组织机构； 划拨： （二）有固定的经营场所； （一）国家机关用地和军事用地； （三）有符合国务院规定的注册资本； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （四）有足够的专业技术人员； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项 （五）法律、行政法规规定的其他条件。 目用地； 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理 （四）法律、行政法规规定的其他用地。 部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本 法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对 第三章房地产开发 不符合本法规定条件的，不予登记。 第二十五条房地产开发必须严格执行城市 设立有限责任公司、股份有限公司，从事房 规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统 地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月 配套建设。 内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民 第二十六条以出让方式取得土地使用权进 政府规定的部门备案。 行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同 第三十一条房地产开发企业的注册资本与 约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过 投资总额的比例应当符合国家有关规定。 出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投 的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二 资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权 十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可 出让合同的约定，按期投人资金，用于项目建设。 — 84 - 全国人民代表大会常务委员会公报2009·专刊 （五）权属有争议的； 第四章房地产交易 （六）未依法登记领取权属证书的； 第一节一般规定 （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的 形。 第三十九条以出让方式取得土地使用权 所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转 的，转让房地产时，应当符合下列条件： 让、抵押。 第三十三条基准地价、标定地价和各类房 （一）按照出让合同约定已经支付全部土地 使用权出让金，并取得土地使用权证书； 屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由 （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于 国务院规定。 房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二 第三十四条国家实行房地产价格评估制 十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地 度。 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公 或者其他建设用地条件。 开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序， 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有 以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为 房屋所有权证书。 第四十条：以划拨方式取得土地使用权的， 基础，参照当地的市场价格进行评估。 第